Spesso nelle compravendite tra privati l’immobile è gravato da ipoteca, nella maggior parte dei casi non è motivo di allarmarsi.
Stai acquistando un immobile ma ha un'ipoteca?
Se stai acquistando casa e questa è gravata da ipoteca, non ti allarmare, la maggior parte delle compravendite tra privati ha come oggetto immobili acquistati con una quota di mutuo ancora in essere.
L’Ipoteca derivante dal mutuo, ai fini della compravendita non rappresenta assolutamente un ostacolo.
Che cos'è un'Ipoteca?
L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore contro il rischio di insolvenza del debitore.
Essa attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, i beni ipotecati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Esistono tre tipi di Ipoteca
Ipoteca Volontaria
Quando si acquista un immobile attraverso una quota di mutuo bancario, a garanzia della restituzione del debito, tramite il notaio, verrà iscritta un’ipoteca sul bene acquistato, in favore della banca.
Nella prassi l’ ipoteca viene inscritta per un valore superiore al credito concesso, solitamente pari al 150%, ma a volte fino al 200%.
Ipoteca Giudiziale
Si tratta di un’ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, si è visto costretto ad avviare misure esecutive, quali ad esempio un decreto ingiuntivo.
Ipoteca Legale
Questa tipologia di ipoteca può essere richiesta dal venditore all’atto di vendita di un immobile.
In questo modo, il venditore ottiene una concreta garanzia per il pagamento dovuto dall’ acquirente, nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata.
E’ una prassi molto rara, perché solitamente nelle compravendite il prezzo viene saldato al rogito notarile.
Si possono iscrivere più Ipoteche su un immobile?
La risposta è si. Nel caso in cui esista più di un’ipoteca sullo stesso immobile, si parlerà di GRADO DI IPOTECA, e si avrà quindi l’ipoteca di promo grado, di secondo grado ecc., dove il grado è stabilito in base al momento un cui avviene l’iscrizione.
In caso di espropriazione per insolvenza avrà precedenza l’ ipoteca di primo grado, mentre le successive potrebbero essere soddisfatte anche solo in parte, in base al realizzo della vendita dell’immobile.
Quanto dura l'Ipoteca?
L’ipoteca ha una validità di 20 anni, ciò significa che per i mutui di durata superiore ai 20 anni l’iscrizione dovrà essere rinnovata.
Il creditore avrà il compito di rinnovare l’iscrizione ipotecaria prima della sua scadenza. Quando il debito sarà completamente estinto si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
Come si cancella l'Ipoteca?
Per poter cancellare l’ipoteca di un mutuo bancario, è necessario il via libera da parte della banca, si parla in questi casi di cancellazione automatica dell’ipoteca che non prevede ne l’intervento di un notaio ne alcun costo da parte del debitore, secondo quanto previsto dal Decreto Legge 40/2007 conosciuta come Decreto Bersani.
Se il creditore è un soggetto diverso dalla banca, esistono due vie alternative per cancellare l’ipoteca: attraverso la firma di un atto notarile o mediante ordinanza del giudice.
Acquirente ignaro?
Al giorno d’oggi è veramente difficile acquistare un immobile senza sapere che è ipotecato, le visure ipotecarie sono ormai dei controlli di routine da parte delle agenzie immobiliari.
Se il venditore dovesse far inscrivere un’ipoteca durante la trattativa di vendita e nasconderne l’ esistenza, le ispezioni del notaio, che solitamente avvengono poco prima della stipula dell’ atto, lo scoprirebbero immediatamente.
Se ciò dovesse accadere è possibile fare causa al venditore e chiedere:
- la cancellazione dell’ ipoteca saldando il debito;
- la risoluzione del contratto, il bene ritorna al venditore e vengono restituite le somme versate fino a quel momento, oltre al risarcimento del danno subito.
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