Scopri tutti i vantaggi e le agevolazioni fiscali
che puoi ottenere vendendo casa tua per comprarne una più consona alle tue esigenze
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” bisognerà verificare qualche semplice requisito, alcuni sono in capo all’immobile che andate ad acquistare, altri sono requisiti di carattere personale
Requisiti dell'immobile e dell'acquirente
La categoria catastale dell’ immobile
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- – A/2 (abitazioni di tipo civile)
- – A/3 (abitazioni di tipo economico)
- – A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- – A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- – A/6 (abitazione di tipo rurale)
- – A/7 (abitazioni in villini)
- – A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
N.B. L’ agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Ubicazione dell'immobile e Residenza
L’ immobile che volete acquistare si trova nel comune di residenza o comunque vi impegnate a portarvi la residenza entro 18 mesi dalla data di stipula dell’ atto definitivo di compravendita.
Requisiti dell' acquirente
- non essere proprietario, nello stesso Comune, di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
- non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune (non rientrano gli immobili ricevuti in eredità o in donazione);
- non essere titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni.
Quante sono le tasse da pagare ?
Acquistando con i benefici “prima casa” la tassazione è molto vantaggiosa, specialmente nelle compravendite tra privati
Acquisto da impresa con opzione IVA
– Iva ridotta al 4%
– imposta di registro fissa di 200 euro
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
Acquisto da Privato o impresa senza opzione IVA
– imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
Qual'è l'imponibile per il calcolo delle imposte ?
Se la vendita è soggetta a IVA, quando si acquista da società o da costruttore, la base imponibile su cui calcolare L’ Iva (4%) è costituita dall’ intero prezzo della cessione.
Nelle compravendite tra privati si utilizza il meccanismo del prezzo-valore, cioè l’ imposta di registro (2%) si applica un imponibile pari al valore catastale dell’ immobile. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 116.
Il Credito d'Imposta
Se il tuo sogno è una casa più grande, più bella o più consona alle tue esigenze, ma ti hanno sempre parlato di tasse spaventose e di spese assurde, devi sapere che, vendendo la tua casa acquistata con le agevolazioni e comprando una nuova “prima casa” entro un anno, avrai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Grazie al credito d’ imposta, a volte, può anche succedere che l’ imposizione fiscale vada a “Zero Tasse”, se per la casa acquistata precedentemente avete pagato di più di quanto dovrete pagare oggi, per differenza non dovrete corrispondere nessuna imposta, saranno comunque dovute le imposte in misura fissa.
Come e quando si recupera il Credito d'Imposta
Se hai acquistato un immobile da una società o da un’ impresa e hai pagato l’IVA, il recupero fiscale avviene con la dichiarazione dei redditi dell’ anno successivo.
Se invece hai acquistato un immobile soggetto ad imposta di registro, il recupero sarà immediato con decurtazione dell’imposta di registro al momento del rogito.
Si può usufruire del Credito d’Imposta anche nel caso non sia stata ancora venduta la precedente “Prima Casa”, a condizione, però, che ci si impegni a venderla entro due anni dalla stipula del rogito della nuova casa.
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